Cotitularité de bail

Posted by on Juin 24, 2016 in Conseils | 0 comments

COUR DE CASSATION, CIVILE, CHAMBRE CIVILE 3, 9 JUIN 2016, 15-14.119, PUBLIÉ AU BULLETIN

Le bail consenti à un fonctionnaire en raison de ses fonctions ne profite pas au conjoint/concubin qui peut donc être expulsé faute de droit à occuper le logement.

 

Mais attendu qu’ayant relevé que les conditions particulières du bail, régi par les dispositions applicables aux habitations à loyer modéré et par une convention passée entre l’État et le bailleur, se référaient expressément à la qualité de fonctionnaire de M. X…et stipulaient que la location serait résiliée de plein droit si celui-ci venait à cesser les fonctions ayant motivé l’attribution du logement, les lieux devant alors être restitués dans les six mois suivant cette résiliation, en application de l’article L. 442-7 du code de la construction et de l’habitation, et constaté que M. X…n’était plus titulaire du bail à compter du 16 avril 2010, faute d’avoir justifié de sa qualité de militaire avant le 15 décembre 2009, la cour d’appel a exactement retenu que ces dispositions dérogatoires étaient incompatibles avec la poursuite du bail en qualité de co-titulaire au profit de Mme Y… et que celle-ci était devenue occupante sans droit ni titre.

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Le décret du 29 mai 2015 est paru et fournit un bail d’habitation type

Posted by on Juin 2, 2015 in Conseils | 0 comments

Terminées les clauses pénales qui prévoyaient 10% du loyer du en cas de défaillance et/ou le doublement de l’indemnité d’occupation en cas de loyer impayé par exemple.

Le législateur a souhaité unifié les règles applicables en matière de bail d’habitation pour la résidence principale, en meublé ou non. Il publie donc ce décret avec un bail type qui deviendra la référence.

La loi de 1989 est rappelée comme étant celle qui s’applique d’office, pour éviter le recours à un bail dérogatoire, régi par le code civil.

Le décret entre en vigueur le 1er août 2015.

Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale

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3 ans pour solder la dette : application aux baux en cours.

Posted by on Mai 13, 2015 in Conseils | 0 comments

 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 permettant d’accorder un délai de trois ans au locataire en situation de régler son loyer impayé, s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi de 2014.

Sur une demande d’avis du tribunal d’instance du 17e arrondissement de Paris, la Cour de Cassation (avis du 16.2.2015) répond que le délai de 3 ans (2 ans auparavant) s’applique aux baux en cours au jour où le juge statue.

On constatait en toute hypothèse déjà dans notre pratique quotidienne que la grande majorité des juridictions ne se posaient même pas la question et appliquaient immédiatement ces délais allongés.

 

 

 

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Résolution amiable du litige, préalable à toute action judiciaire

Posted by on Avr 25, 2015 in Conseils | 0 comments

Tout chaud tout beau, le décret décret n° 2015-282 du 11 mars 2015 est paru.

Faiblesse du budget de la Justice, magistrats débordés, audiences surchargées. Il faut donc désormais passer par la case amiable avant toute action judiciaire, sauf urgence avérée.

Encore une source de piège procédural, laquelle, à défaut d’avoir été appliquée, entraînera la transmission du dossier, par le magistrat, en conciliation préalable. Si la conciliation n’aboutit pas, la procédure reprendra son cours mais avec une perte de temps préjudiciable.

Il convient donc de bien respecter cette nouvelle obligation légale.

extrait de l’article 56 du Code de Procédure Civile :

« Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige. »

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Bailleurs, le temps joue contre vous

Posted by on Avr 25, 2015 in Conseils | 0 comments

Aujourd’hui encore la pierre constitue l’investissement vers lequel se tourner, comme les valeurs refuge que sont l’or, la terre voire même le vin, qui devient source de placement. En terme de pérennité on ne fait pas mieux. La crise que nous subissons depuis 2008 n’a que peu impacté l’immobilier, pour le moment… En revanche elle affecte la capacité d’un locataire à régler son loyer. Les défaillances de paiement se multiplient, au point que la garantie universelle des loyers a du être créée par la loi Alur, une sorte de mutualisation du risque locatif (entrée en vigueur au 1er janvier 2016), gratuit pour bailleurs et locataires, qui signifie bien les difficultés liées au logement.

Déjà en 1998, la loi contre l’exclusion avait imposé une nouveauté, l’obligation de dénoncer à la préfecture toute assignation en expulsion locative, 2 mois avant toute audience. Les contraintes matérielles n’arrangent pas les choses. 34ème sur 40, c’est le budget de la Justice française en Europe (la Commission du Conseil de l’Europe pour l’efficacité de la justice indiquait en 2012 que la France ne dépensait que 0,20% de son PIB par habitant pour son système judiciaire).

Ceci entraine inévitablement un encombrement des juridictions, faute de moyens suffisants. Appelez un tribunal de région parisienne en 2014 pour obtenir une date en référé – procédure supposée être dédié à l’urgence d’une affaire comme l’expulsion – et vous serez surpris de n’être autorisé à assigner que 6 mois plus tard, voire plus devant certaines juridictions. Ajoutez à cela les renvois du dossier pour dépôt d’une demande d’aide judiciaire, le délai pour permettre au juge de rendre sa décision, puis, en cas de succès, les délais inhérents à la procédure (commandement de quitter les lieux sous 2 mois – réquisition de force publique), trêve hivernale suspendant toute expulsion – à l’exception de l’intrus squatteur – et vous comprenez que le temps joue contre vous.

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Agir pour ne pas subir

Posted by on Avr 25, 2015 in Conseils | 0 comments

Face aux contraintes liées à la protection des locataires et au budget limité de la Justice, le propriétaire particulier qui a loué, soit un bien de famille ou un bien acquis dans le cadre des dispositifs de défiscalisation partielle, pour se constituer une future retraite complémentaire, se demande s’il a bien fait mais aussi ce qu’il adviendra en cas de défaillance de paiement de son locataire. Son administrateur de bien lui aura bien proposé de prendre des garanties (cautionnement bancaire, caution personnelle, ou garantie de loyers impayés) très utiles mais qui n’auront qu’un temps. Déclarez un sinistre à la compagnie d’assurance et il est probable qu’elle ne renouvellera pas sa garantie.

La caution peut être elle-même insolvable, partie dans la nature et ne manquera pas de contester son engagement s’il n’a pas été valablement consenti. Le formalisme protecteur que la loi impose est un piège dans lequel bon nombre d’actes de cautionnement se retrouvent. Ils pourront être déclarés nuls si mal rédigés, non renouvelés et le bailleur ne pourra rien y faire.

Il n’existe pas de solution miracle mais une conduite à tenir pour se déjouer des arcanes inhérentes à ces difficultés.

En premier lieu, agir dès le début d’un impayé est la conduite à tenir. Un locataire peut rencontrer une difficulté passagère et laisser croître une dette ne lui permettra pas de l’apurer.

Votre bail, bien rédigé, comprendra une « clause résolutoire » prévoyant que tout impayé de loyer dans les 2 mois suivants la délivrance d’un commandement de payer visant cette clause, par un huissier de justice, entrainera la résiliation du bail de plein droit. Vous ferez donc délivrer cet acte dès le 1er impayé. Soit le locataire est en mesure de régler l’impayé et tout rentrera dans l’ordre, soit il ne s’exécutera pas et vous aurez ainsi pris les mesures pour protéger vos intérêts.

En second lieu, sachant que le juge accordera des délais de paiement qui peuvent aller jusqu’à 36 mois désormais dans le cadre de la loi Alur, il est dans l’intérêt des 2 parties de s’entendre sur des délais raisonnables. S’ils ne sont pas respectés et que l’impayé demeure et s’accroit, le bailleur pourra toujours obtenir la résiliation du bail dès un nouvel impayé, la clause résolutoire reprenant ses effets, permettant alors l’expulsion des occupants sans autre procédure judiciaire.

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