La durée de la solidarité entre preneurs dans la loi ALUR

Posted by on Mai 11, 2018 in Conseils | 0 comments

La solidarité entre preneurs ne se présume pas selon la loi. Le bailleur doit donc insérer dans son bail une clause de solidarité entre les co-titulaires du bail.

La loi ALUR est venue modifier la durée de la solidarité. Auparavant et cela vaut encore pour les baux antérieurs au 27 mars 2014, cette solidarité durait jusqu’au terme du bail, même si l’un des locataires donnait congé.

la loi ALUR a modifié l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Désormais pour le locataire qui part et pour la caution, « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. »

Il convient donc de retenir que le partant ne sera tenu au paiement en cas de défaillance de celui qui reste dans le logement, que pendant 6 mois à compter de la prise d’effet du congé qu’il aura donné. S’il s’abstient toutefois de donner congé il engage sa responsabilité et doit concourir à la dette jusqu’a la fin du bail ou effet d’un congé donné tardivement.

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Prescription des charges locatives

Posted by on Nov 17, 2017 in Conseils | 0 comments

Un arrêt intéressant vient d’être rendu par la Cour de Cassation au sujet des charges locatives récupérables.

Plus précisément le point de départ de la prescription pour agir en répétition d’indu. Ce point de départ commence à courir à compter de la régularisation demandée par le bailleur et non la date de l’anniversaire de la régularisation !

Civ. 3e, 9 nov. 2017, FS-P+B+R+I, n° 16-22.445

« L’obligation de régularisation annuelle des charges n’était assortie d’aucune sanction et que le bailleur pouvait en justifier à tout moment dans la limite du délai de prescription, la cour d’appel, qui a relevé que la bailleresse avait produit les justificatifs des charges assortis des clés de répartition et que les locataires avaient été en mesure, lors des deux expertises successivement ordonnées, de soumettre contradictoirement l’ensemble de leurs critiques à l’expert qui avait repris toutes les données dans un tableau de synthèse année par année, en a déduit, à bon droit, sans priver les locataires de leur droit à un procès équitable, qu’il n’y avait pas lieu d’ordonner le remboursement intégral des provisions. »

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Encadrement des loyers : annulation d’un arrêté préfectoral par le Tribunal Administratif de Lille

Posted by on Oct 20, 2017 in Conseils | 0 comments

Le tribunal annule l’arrêté du préfet du Nord qui a mis en place l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR sur le territoire de la seule commune de Lille au motif que c’est toute la zone géographique qui doit être considérée comme « tendue » selon les critères légaux.

La FNAIM, l’UNIS et l’UNPI avaient formé un recours jugé donc recevable et fondé.

TRIBUNAL ADMINISTRATIF DE LILLE N° 1610304

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Cotitularité de bail

Posted by on Juin 24, 2016 in Conseils | 0 comments

COUR DE CASSATION, CIVILE, CHAMBRE CIVILE 3, 9 JUIN 2016, 15-14.119, PUBLIÉ AU BULLETIN

Le bail consenti à un fonctionnaire en raison de ses fonctions ne profite pas au conjoint/concubin qui peut donc être expulsé faute de droit à occuper le logement.

 

Mais attendu qu’ayant relevé que les conditions particulières du bail, régi par les dispositions applicables aux habitations à loyer modéré et par une convention passée entre l’État et le bailleur, se référaient expressément à la qualité de fonctionnaire de M. X…et stipulaient que la location serait résiliée de plein droit si celui-ci venait à cesser les fonctions ayant motivé l’attribution du logement, les lieux devant alors être restitués dans les six mois suivant cette résiliation, en application de l’article L. 442-7 du code de la construction et de l’habitation, et constaté que M. X…n’était plus titulaire du bail à compter du 16 avril 2010, faute d’avoir justifié de sa qualité de militaire avant le 15 décembre 2009, la cour d’appel a exactement retenu que ces dispositions dérogatoires étaient incompatibles avec la poursuite du bail en qualité de co-titulaire au profit de Mme Y… et que celle-ci était devenue occupante sans droit ni titre.

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Le décret du 29 mai 2015 est paru et fournit un bail d’habitation type

Posted by on Juin 2, 2015 in Conseils | 0 comments

Terminées les clauses pénales qui prévoyaient 10% du loyer du en cas de défaillance et/ou le doublement de l’indemnité d’occupation en cas de loyer impayé par exemple.

Le législateur a souhaité unifié les règles applicables en matière de bail d’habitation pour la résidence principale, en meublé ou non. Il publie donc ce décret avec un bail type qui deviendra la référence.

La loi de 1989 est rappelée comme étant celle qui s’applique d’office, pour éviter le recours à un bail dérogatoire, régi par le code civil.

Le décret entre en vigueur le 1er août 2015.

Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale

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3 ans pour solder la dette : application aux baux en cours.

Posted by on Mai 13, 2015 in Conseils | 0 comments

 

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 permettant d’accorder un délai de trois ans au locataire en situation de régler son loyer impayé, s’applique aux baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi de 2014.

Sur une demande d’avis du tribunal d’instance du 17e arrondissement de Paris, la Cour de Cassation (avis du 16.2.2015) répond que le délai de 3 ans (2 ans auparavant) s’applique aux baux en cours au jour où le juge statue.

On constatait en toute hypothèse déjà dans notre pratique quotidienne que la grande majorité des juridictions ne se posaient même pas la question et appliquaient immédiatement ces délais allongés.

 

 

 

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